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HDE Advent Calendar 2015

HDE Advent Calendar Day 22 : 副業としてのAirbnbホスト

皆さま、こんにちは。
12月22日を担当するHDEの辻と申します。

今日は、私がAirbnb

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のホストに挑戦しようとして挫折した話をしたいと思います。

 

 

◇◇◇
さて、話は一通のYammerメッセージから始まります。

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ん?なにこれ?

よくわからなかったので、元のメッセージを見ます。

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… どうも、社長がアドベントカレンダーなる企画を立ち上げたようです。

そして察するに、その記事の一つをおまえ書けよ、ということのようです。

 

このクソ忙しい師走に!?ブログなんて書いたことねーよ
ブログなんて書いたこと無いし、どうしよう…

 

2分位考えた後、これは 税金みたいなもの 新しいことに挑戦できるチャンスかもしれないと考え、しぶしぶ 書くことにしました。

 

 

◇◇◇
そんなわけで記事を書くことになったのですが…

 

書くことが…ありません。

 

ご存知の方はご存知ですが、私は仕事をのぞけば半引きこもり生活をしており、特技も趣味もありません。

 

しかし、 どうにか知恵を絞らなければいけませんので、自分の部屋を見回してみました。「ヒントは身近なところにある」とどこぞの偉人的な人が言っていた気がするからです。

 

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これは私の自宅の仕事スペースです。無印netで買った机(4,000円)&本棚(8,000円)、Amazonで買ったバランスボール(1,200円)で構成されています。冷暖房無しのため、春と秋の一部の季節にはとても快適に仕事をすることができます。

 

うむ…

 

ヒントは身近なところに…あ…る…のか?
誰だ、そんな無責任なこと言ったやつ…

 

いえ、誰かわからない人をDisっても仕様がありません。こんなときは左脳の出番です。自分の興味の傾向からネタを拾うべく、本棚のコンテンツをカテゴライズして要素分解してみることにしました。

 

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本棚です。いろいろあります。

 

 

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旅行ガイド(奥さんの本)、ビジネス本、副業本…

 

 

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副業本…

 

 

そういえば、HDEで仕事しながら自分でビジネスもやってみたい、と思ったことがあったっけ…

 

HDEは多様なワークスタイルを応援する自由な会社なので、副業禁止規程の類いも心配無用(のはず)ですし。 ※未確認
仮にその類いの規程があったとしても、収入を全部(専業主婦の)奥さんで計上しとけばしらばっくれられるし。

 

ちなみに副業に興味を持った理由はこんな感じだったと思います。

・ソファーが壊れたので、買い替え費用を捻出したい
・新婚旅行の予算を増やしたい
・楽してお金を稼ぎたい
・お金とかお金とかお金とか欲しい
・さまざまなビジネスモデルを勉強したい
・せっかく自由な会社で働けているので、普通じゃ体験できないような働き方も模索したい

・生きる術を冗長化したい

 

HDEに入社して約2年、何度かチャレンジしようと考えたことがあるけど、忙しくなるたびに忘れちゃっていました…

折角の機会ですので、これをきっかけにはじめてみようかしらん。

 

 

◇◇◇
とはいえ、副業はそれこそ星の数ほどもありますので、何を選ぶべきか迷ってしまいます。

 

そう、特技も趣味もない私には、もちろん判断力もありません。

しかし心配無用。そんな優柔不断な自分に慣れている私はすでに先手を打っておりました。

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優柔不断パーソンのバイブル “ランキング本” です。

 

 

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なんだかいっぱいあります。
とりあえずランキング1位からみてみましょう。

 

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海外のゲストを自宅に泊めて、ご….50万円/月……だと?!

 

桁違いの収入 に 海外を中心としたゲストとのふれあい に魅力を感じ、2位以下を無視してAirbnbについて調べてみることにしました。

 

Airbnb の簡単な説明
Airbnb って何?
アメリカ発の、泊めたい人と泊まりたい人をマッチングするWebサービスです。
一般の人が自分の提供可能な宿泊施設(物件やら空き部屋やらホームスティやら)をWebに掲載し、旅行者がそれを検索・予約・利用できます。対価としての宿泊料もこのサービス経由で決済します。

海外ではもうガッツリ普及していて、日本でも今まさにどんどん利用者が増えつつあるようです。

 

なんて読むの?
エアビーアンドビーと読む人:55%くらい、
エアビーエヌビーと読む人:40%くらい、
それ以外:5%くらい
(辻調べ)

エアビー と省略すると少し通っぽく聞こえるようです。

 

副業としてのAirbnb (AasS = Airbnb As A Side business)とは?

他に生計獲得手段を持つ勤労者が、所有または賃貸している物件を Airbnb を通じて
旅行者向けのアコモデーションとして提供し、対価として宿泊料を得ることを指します。

副業観点でAirbnbの何が良いかというと、ものすごく簡単に民泊施設を経営できる点にあります。

 非常に簡単な登録で施設をオープンすることができますし、旅行者向けのリスティング(広告)から予約管理、そして決済までをAirbnbのシステムで完結できます。ホストがすることといえば、施設の準備とメンテ(掃除など)、ゲスト(候補)とのコミュニケーションくらいです。

 

多くの雑事をサービス側にお任せして、利用者が本質的なことに専念できるというのは
私たちが提供しているクラウドサービス「HDE One」のようで、なんだかとても感じ良いです。

 

この素敵な副業は、僕の ふところを 心を温めてくれる、そんな予感がし、具体的な情報を知りたくなりました。

 

例えば渋谷にはAirbnb施設がどのくらいあるのでしょうか。

 

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300+…正確な数はわかりませんが、多そうですね。

 

みんな成功しているのかな?予約率を見てみます。

 

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おおおお。グレー文字は予約済なので、90%以上埋まっとるわ…

 

Airbnbの利用料は宿泊費と別チャージだから無視するとして、仮に一泊10,000円とすると80%予約の場合24万円の売り上げ…

そういえば、海外旅行客の爆増の せいで おかげで東京大阪あたりのビジネスクラスのホテルは常にほぼ満室という話を聞いたことあるな…

 

Airbnbは人単位の課金ではなく、1部屋1泊単位の課金が基本のようです。
東京のビジネスホテルだと1人7,500円位はするから、旅行は大抵2~4人が多いことを踏まえると1部屋1泊15,000円位でも良さそう。この場合、1つの施設で30~40万/月か。悪くない。

 

初期投資も考慮し、簡単に損益シミュレーションをしてみます。

 

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少し保守的に予約率を70%、1部屋1泊単価を14,000円と設定しても、約7ヶ月で初期投資回収できる計算となりました。

 

運用に必要な作業はすべて自分でやる想定(=人件費ゼロの想定)であれば、初期投資回収後ROI 64%という超高水準。しかも必要な初期投資は100万円未満です。

これは悪くない。いや、むしろ今この瞬間にやっていないことが大きな機会損失という気すらしてきました。

もはやHDEで働いている場合じゃないかもしれません。

(興奮) 

 

 

◇◇◇
…落ち着いて調べてみることにします。

 

まずは世界の二大検索サイトこと、Microsotf Bing と Googleに聞いてみましょう。

リスク面を知りたいので、まずは Airbnb トラブル … と。

 

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…お、思ったより色々ありそうですね。

まあ、リスクのない儲け話なんてあるわけありませんね。完璧なITシステムが存在しないように。

 

しっかりリスクを洗い出してマネージする姿勢で望みましょう。

 

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それにしても情報量が多いな…

そう、特技も趣味も…(中略)ない私には、もちろん忍耐力もありません。

 

なんだか調べるのが面倒になっちゃいましたので、 お金で解決 専門家を利用することにしました。
餅は餅屋に、クラウドセキュリティはHDEに、そしてAirbnbは実際にやってる人に聞けという訳です。

 

ということで今回は タイムチケット を使います。

 

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タイムチケットとは、自分の知識やスキルを提供したい人と、それを買いたい人をマッチングするwebサービスです。だいたい30〜60分の時間を数百から数千円で買うことができます。

 

…ちなみに、若い女性が[ご飯食べながらお話聞きます]チケットを30分1000円くらいで売っていて、ものすごく売れているのが気になりましたが、この脊髄反射を左脳で制し、Airbnbな人を探すことにします。

 

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結構いますね。

 

こんなにいると誰にお願いしようか迷っちゃいますが…
誰に頼むにせよ、話者のバックグラウンドによるバイアスは多少なりともあるものなので、プロファイルが違う複数人から話を聞くことにします。


リア充っぽい人と非リアっぽい人(辻の主観)を一人ずつ選び、チケットを買うことにしました。

 

 

◇◇◇
ということで、数日後、二人の先生から話を聞きました。

 

機械的にA先生とかB先生と呼ぶのも味気ありませんので、Airbnbにちなんで、Air先生(略称A先生)とbnb先生(略称B先生)と呼ぶことにします。

 

実際は別々に話を聞いたのですが、面倒なのでまとめてしまいます。

 

A先生
20代後半男性。独身。都心のどこかの金融機関勤務。不動産投資の観点で利回りの良い投資を探している中でAirbnbに出会い、感動。プライベートでAirbnbエヴァンジェリスト活動をしながら、自身でも3つの物件をAirbnb運用中。

B先生
40代半ば男性。2人の子供と奥さんあり。元大手会社IT企業勤務。現在は友人と事業経営する社長。良い事業を検討している過程でAirbnbに出会い、東京と京都で計6つの物件を運営。その経験から、現在はAirbnb運用代行サービスを事業化。

 

私「Airbnbは日本で合法なのでしょうか?」

A先生「正直グレーですかね。解釈によっては黒だったり白だったりするけど、結局はAirbnb経営者次第ですね。」

B先生「合法違法の判断は難しいですが、実務上の障害にはなりにくいのでご安心を。どちらかと言えば運用の手間のほうが問題なので、当社の運用代行サービスがおススメです。」

 

私「…トラブル系はどんなことが考えられますか?」

A先生「色んなことがあります。大きな問題から小さな問題まで。Airbnb自体が助けてくれるケースとそうでないケースがありますが、結局はAirbnb経営者次第ですね。」

B先生「例えば、ゲストが施設にたどり着けないというトラブルは常に一定数あります。しかしこれはゲスト向けのわかりやすいガイドを準備することで回避できます。当社の運用代行サービスではそんなガイド作成もお手伝いしますのでススメです。」

 

私「…ぶっちゃけ儲かりますか?」

A先生「儲かっている人も儲かっていない人も知っています。結局はAirbnb経営者次第ですね。」

B先生「いくつかのポイントを抑えれば必ず儲かります。まず第一に渋谷や新宿など外国人旅行者が最初に思い浮べる場所を選ぶこと。こうすれば間違いなく30~50万円/月の売上が見込めます。次に無理のない運用をすること。当社の運用代行サービスは予約対応や清掃などをリーズナブルに実施しますのでおススメです。」

 

私「…Airbnb経営はやったほうが良いと思いますか?」

A先生「絶対」

B先生「やるべき。」

A先生「し、か、も、」

B先生「今が」

A先生・B先生「大チャーンス!」

 

…。

A先生・B先生の教えを示唆深くお伝えするために対話形式で表現してみたのですが、やはりプラトン『国家』のように上手くは行きません。無難に箇条書きでまとめることにします。

 

法律問題について
・宿泊施設を営業するには当局の認可が必要だが、これはいわゆる一般物件では難しい。この観点で見るとAirbnb施設はほぼすべて違法となるとも考えられる。一方で、友人に部屋を貸しお礼に費用をもらうという観点でみると、宿泊施設を営業している訳ではないため特に問題にならない。Airbnbがこのどちらに該当するかはグレーな状態らしい。
・2020年の東京オリンピックに向けて海外旅行者が増加中であり、宿泊施設不足が予想されている。この解消のため、首都圏や近畿では民泊の許可に取り組む自治体も出ているという。

 

主なトラブルについて
・賃貸物件でAirbnbを運営すると、賃貸契約の転貸禁止条項に抵触する恐れが高い。A先生・B先生の知人も何度もこれに抵触し物件を追い出されているらしい。日常的に外国の旅行者がいれかわりたちかわりやってくることを怪しんだ隣人が大家に通報し、退去になるのだという。
・一方で施設の破壊や盗難など犯罪がらみのトラブルは想像よりも少ない。Airbnbでゲストになるためには身分証明書の登録が必要だし、そもそも日本に旅行にくる時点でそれなりに裕福なゲストが多いのではないかとA先生は推測していた。
・もちろん小さなトラブルは多く発生する。ゲストが道に迷って到着しない。鍵をなくしてしまう、などなど。ただしこれらは事前の準備で影響を最小化することができるとB先生は言っていた。

 

収益を上げるために
・場所、写真、低コスト運営の三点が重要。Airbnbは場所でしか検索できなため、大抵の旅行客は知っている場所で検索する。そして結果として表示された大量の物件の中から写真だけをみて候補を選定するのだという。そうすればある程度の売上は確保できるので、利益を出すために運用コストを下げることが必要になる、ということらしい。
・これから2020年にかけて確実にAirbnbに掲載される物件は増えるとB先生は見ている。特に渋谷や新宿など高予約率が見込める場所は競争が激化する。早くはじめるほど、競争率の低い状態からスタートできるため、まさに今がスタートのチャンスらしい。

 

 

◇◇◇
ネットで飛び交っている情報ほどトラブルはなさそうなので安心しましたが、致命的なリスクが明らかにもなりました。

 

転貸禁止条項への抵触による、物件からの強制退去です。

 

先ほどの計算では最短で7ヶ月は運営しないと初期投資が回収できませんので、
その途中で強制退去になってしまっては収支がマイナスになってしまいます。

 

例えば2年間の期待収益をY、入居から強制退去までの月数をXと置くと、前述のシミュレーション結果を参考にすると、

 

Y=(月間収益)11.5万円 × 24ヶ月 − (初期投資)77万円 − (移転時の敷礼金+保険鍵)48万円 × 24ヶ月/X = 199万円 - 1,152万円/X 

 

という関係が成り立つため、強制退去までの月数X が6以上でなければ、2年間運営しても、期待収益Yがプラスにならないことがわかります。

さらに、ある程度の利益、例えば2年間で100万円は欲しいなーと思うとXが12以上であることが必要となります。

 

…なんだか、このビジネスに乗り出すべきか否かを判断する最初のポイントがわかってきました。

 

はたして自分はXをどこまで大きく出来るのでしょうか?

 

自分で物件を所有している人や、大家さんと仲良しで強制退去にならない人などは迷わずGOなのでしょうが、どちらにも当てはまらない私の手元には二つのオプションしかありません。

 

  1. 退去にならないよう大家に事前に許可をもらう
  2. 退去リスクを許容し、大家に黙って始める

 

2.はXが6以下の場合は明らかに損してしまいますし、その確率の予測も困難なので、小心者の私としては出来るだけ避けたいところです…

 

そうなると、残るは 1. のみ。

実際問題として、大家さんは許可してくれるものなのでしょうか…?

 

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…わかりませんね。。

 

下手の考え休むに似たり、ということで
近所の不動産仲介屋さんに電話してみることにしました。

 

私「あのー、Airbnbで利用してもOKな物件とかありますでしょうか?」

不動産仲介屋さんA「ちょっと何言ってるかわからないけど、冷やかしはお断りだね。ガチャン(電話を切るトラディショナルな音)。」

 

…。

気を取り直してもう1件かけてみます。

 

私「あのー、部屋を借りたいんですけど、月半分くらい誰かに貸したりしてもいいような物件ってありますか?」

不動産仲介屋さんB「転貸はトラブルが多いので、うちは全件禁止です。大家さんへの交渉もちょっと…。基本的に大家さんが嫌がりますので。」

 

よく考えてみると、転貸はデメリット(トラブルなど)が多くメリットがないため、基本的には嫌がりますし、不動産仲介屋さんも大家が嫌がることは避けたいため、あまり積極的に相談にのってはくれません。

 

転貸を許可して欲しい私と転貸を許可したくない大家/不動産仲介屋は利益相反している訳です。

 

 

◇◇◇
数日考えて、よいアイデアが浮かびました。
win-winの基本「プロフィットシェア」です。

 

転貸を許可するメリットを与えつつ、デメリットを小さく見せれば良いので、このようなオファーをしてみたいと思います。

  • 転貸を許可してくれたら、家賃を+1万円上乗せする (大家メリット)
  • 転貸許可の物件成約できたら、仲介手数料を+1ヶ月上乗せする (仲介屋メリット)
  • トラブルがないように最新の注意をはらうと約束する (デメリットの払拭)
  • 具体的なトラブルがあれば次の契約更新時は無条件ででていく (デメリットの払拭)

 

また、前回の電話のように瞬殺されぬよう、しっかりトークスクリプトも作ることにしました。

 

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よし、我ながら良い仕事(?)をした気がします。

あとは実際にオファーして反応をみるだけですね。

 

ふー。少し疲れました。

さて、今何時だろう??

 

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もう10時かー。

 

あれ、今、何か違和感が…

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あ”。

22日担当だから、もう〆切だ。

 

 

 

…ということでこれで終わりたいと思います。

 

最後までご清読頂けた方、ありがとうございました。
ちなみに本記事は10%くらいフィクションです。